L’accertamento della proprietà esclusiva o comune di un sottotetto in condominio è un problema annoso e molto frequente.
Quando si può definire che un vano, posizionato nel sottotetto sia pertinenza dell’abitazione limitrofa e quando, invece, è definibile di proprietà comune?
Si pensi, infatti che, per pertinenza s’intende un bene posto a servizio ed ornamento esclusivo di un altro, mentre le parti comuni, sono quelle che appartengono pro quota a tutti i condomini.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha delineato nel tempo dei principi molto chiari, ma che non sempre vengono posti alla base delle decisioni delle corti locali.
In particolare,
la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato ( anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un interesse comune; il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite al creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (Sez. 2, n. 17249 del 12/08/2011, Rv. 619027) Cass. civile ord. sez. 2 num. 9383 anno 2020
Una recente ordinanza della sesta sezione civile n. 9060 dell’anno 2021 applica i principi appena esposti ad un caso particolare.
Il sottotetto, oggetto di contestazione, faceva parte di un condominio nel quale erano stati effettuati dei lavori strutturali di modifica ed il tetto era stato trasformato da piano a falde inclinate.
Tale modifica aveva pertanto comportato la creazione - successiva alla costruzione dell’immobile - di un vano.
Il ricorso vedeva contrapposti il primo proprietario dell’immobile ed una coppia, che aveva acquistato l’immobile in sede di procedura esecutiva.
Il vecchio proprietario aveva ammassato i beni di sua proprietà nel sottotetto asserendone la natura di bene comune.
La coppia di coniugi, d’altro canto ne evidenziava la pertinenzialità al bene da loro acquistato, valutandone “ l’esclusiva funzione di copertura e coibentazione dell’appartamento sottostante ”.
La Corte, richiamando i principi affermati in precedenza, riconosce che il vano, per le sue caratteristiche estrinseche non possa essere qualificato come autonoma unità abitativa e debba essere considerato come pertinenza in quanto posto ad isolamento e protezione ed inoltre con dimensioni e caratteristiche tali da non poterere considerato come vano autonomo.
Ad avviso della scrivente, i principi richiamati sono estremamente validi e qualificano in maniera chiara ed esplicita i possibili casi che possono essere posti all’attenzione delle corti, soprattutto a fronte delle possibili future modifiche strutturali che coinvolgeranno gran parte degli edifici, oggetto di riqualificazione energetica.
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